#3. 신탁 전세사기_전세사기피해주택 사전협의

 

 

안녕하세요, 조아맘입니다.

 

지난번에 전세사기피해자 신청하는 방법에 대해 알려드렸었는데요.

저희는 다행히도 재신청을 통해 전세사기피해자로 인정을 받게 되었습니다.

전세사기피해자로 인정받는 것에 목숨을 걸었던 이유가 있었는데요.

바로 전세사기피해주택 사전협의라는 혜택 때문이었습니다.

 

 

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전세사기피해자가 피해주택과 관련되어 받을 수 있는 혜택은 두 가지였습니다.

• 전세사기피해주택 협의매수
• 전세사기피해주택 사전협의

이 중에서 협의매수는 집주인이 살아있을 경우에 가능한 것이고,

사전협의는 저희처럼 집주인이 사망했을 경우에 가능한 혜택입니다.

쉽게 이야기해서 전세사기피해주택의 소유권을 받고 싶지 않거나, 받으면 안되는 상황일 때 유용한 방법입니다.

내가 전세사기피해주택의 소유권을 직접 받지 않고 LH가 대신해서 경매에 참여하여 배당금을 받게 되는 것인데요.

저희는 대항력이 있는 선순위 임차인이었기 때문에 선순위임차인을 기준으로 설명드릴게요.

 

 

 

선순위 임차인 피해주택 매입절차

 

선순위 임차인 피해주택 매입절차

 

1. 주택매입 사전협의는 경공매가 개시되고, 국토부로부터 전세사기피해자로 통보받은 후 신청할 수 있습니다.
2. 주택임대차보호법에 따른 대항력이 있는 신청자의 경우 경매 배당금 등으로 변제되지 않는 임차보증금을 공사가 인수하지 않는 조건(대항력 포기 조건)으로 매입이 가능합니다.
3. 서류검증 및 현장 실태조사 결과 공사 매입제외주택 기준에 해당할 경우 매입이 불가할 수 있으며, 매입가능 통보 이후라도 매입제외 요건 해당 사항이 확인될 경우 매입불가를 통지할 수 있습니다.
4. 신청주택의 매입이 가능한 경우 특별법 시행령에 따라 감정평가기관을 선정, 의뢰 후 감정결과를 안내하고 신청자가 매입조건에 동의하여 매입 요청하는 경우 경공매에 참여합니다.
5. 신청자가 매입조건에 동의하여 공사에 매입 요청 시 '최저매각가격'을 기준으로 우선매수권을 행사합니다.
6. 신청주택이 위반건축물로 판단되는 경우, 신청자의 주택 매입요청 서류 제출 후 관할 지자체에 위반건축물 양성화 심의를 신청하며, 지자체 양성화 심의 결과에 따라 후속 매입 절차를 진행합니다.
7. 매입요청이 완료된 주택 중 매각기일이 빠른 주택부터 경공매에 참여하며, 결과는 주택낙찰(허가확정) 후 개별 안내해 줍니다.
8. 공사가 신청주택을 낙찰받았으나 관리비가 미납된 경우, 신청자는 미납관리비 일체를 정해진 기한까지 완납해야 합니다.
9. 신청주택에 전세권(또는 임차권) 등기를 설정한 경우, 주택매입 요청 시 말소 관련 서류를 함께 제출하여야 하며, 공사가 신청주택을 매입한 경우 소유권 이전과 동시에 말소 됩니다.

 

여기서 가장 중요한 포인트는 감정평가가격입니다!

감정평가가격 특별법 시행령에 따라 한국감정평가사협회에서 추천한 평가법인 중 

공사와 신청자가 각각 1개의 법인을 선정하여 평가합니다.

이 감정평가가격은 경매 시 법원에서 산정한 감정가격과는 별개로 진행됩니다.

보통 법원감정가에 비해 LH감정가가 더 낮게 나온다고 하더라구요.

 

다행히 저희는 보증금보다 감정평가가격이 높게 책정되었습니다.

그래야 배당금을 받고 나서 모자라는 보증금에 대해 LH를 통해 차액을 받을 수 있기 때문인데요.

만약, 보증금보다 LH감정가가 낮게 나왔다면 보증금 차액에 대해서 지원을 받을 수 없기 때문에 

저희도 눈물을 머금고 소유권을 받아야 하는 상황이 될 뻔 했어요.

 

그래서 감정평가 결과 안내문을 받고 나서야 사전협의 결정 통보를 했습니다.

현재는 경매가 진행되기만을 기다리고 있는 상태이구요.

 

 

 

 

 

 

 

제출서류

매입 사전협의 신청 시 제출서류

매입 사전협의 신청 시 제출서류

 

 

매입요청 시 제출서류(대항력이 있는 선순위 임차인)

매입요청 시 제출서류

 

 

 

접수방법

 

 

접수는 현장접수나 등기우편으로만 가능합니다.

저는 직접 방문하여 접수를 했는데요.

제출서류가 미비한 경우 반려될 수 있으니 꼭 지역 담당자와 유선상담 후 방문하셔야 합니다.

 

지역본부별 주택매입 담당팀 주소

 

 

 

전세사기라는 사실을 24년 5월에 알게 된 후, 

변호사를 통해 6월에 전세보증금반환소송을 진행하고,

전세사기피해자 결정을 받고,

마지막으로 전세사기피해주택 사전협의 신청을 하고 나니 

1년반이라는 시간이 지났네요.

 

울기도 하고 웃기도 하며, 정말 많은 것들을 경험한 시간들이었습니다.

중간에 전세사기피해자 혜택 중 하나인 '긴급관리지원' 혜택을 받아 결로 방지 공사도 진행을 하기도 했습니다.

하지만 이 혜택은 단기적으로만 진행했던 사업이라고 하더라구요.

 

전세사기를 당하고 가장 힘들었던 점은 뭔가 분명하게 알고 있는 담당자가 없기에 하나하나 내가 다 알아봐야 한다는 것이었습니다.

국토부에서 지원을 하고 있는 혜택들이지만 담당자들 조차도 자세히 몰라 특별법을 찾아봐야 하는 상황이어서,

매번 전화를 하고 또 하고 하는 일상의 반복이었습니다.

그런 시간들을 거쳤기에 소유권을 받지 않고 이사나갈 수 있을 거라는 희망을 가질 수 있게 되었네요.

모든 전세사기피해자 분들을 응원하며, 혹시 궁금하신 사항이 있다면 쪽지 남겨주세요~