집주인 사망 + 상속포기, 전세 보증금은 누가 책임질까?

집주인 사망 후 상속포기까지 된 경우

전세 세입자가 반드시 알아야 할 ‘상속재산관리인’이라는 선택지

 

 

집주인이 사망했을 때,
상속인이 있다면 전세 문제는 시간이 걸릴 뿐
해결의 방향은 비교적 명확합니다.

하지만 상황이 달라지는 순간이 있습니다.

유일한 상속자가 ‘상속포기’를 한 경우

 

이때부터 전세 세입자는 완전히 다른 국면에 들어서게 됩니다.

저 역시 이 상황을 직접 겪으며
가장 결정적이었던 포인트가 바로 ‘상속재산관리인 선임’이었습니다.

---

 

1️⃣ 상속포기가 되면, 임대인은 사라집니다

상속인이 상속포기를 하면
그 사람은 법적으로 아무 책임도 지지 않습니다.

• 집주인은 사망했고
• 상속인은 채무와 재산을 모두 포기했고
• 보증금을 돌려줄 사람도 없어집니다

📌 이 시점에서 전세 세입자는
계약은 살아 있는데, 상대방이 없는 상태가 됩니다.

이 상황이 가장 위험한 이유는
👉 기다린다고 해결되지 않기 때문입니다.

---

2️⃣ 이때부터 세입자의 상대는 ‘사람’이 아니라 ‘상속재산’

많은 분들이 여기서 가장 혼란스러워합니다.

“그럼 제 보증금은 그냥 못 받는 건가요?”

❌ 아닙니다.
하지만 중요한 전제가 바뀝니다.

• 채무자는 더 이상 ‘상속인’이 아니라
• ‘상속재산 그 자체’가 됩니다.

즉, 세입자는 상속재산에 대한 채권자가 되는 구조입니다.

👉 이 구조를 이해하지 못하면 다음 단계로 절대 넘어갈 수 없습니다.

---

3️⃣ 그래서 등장하는 핵심 제도 : 상속재산관리인

이 상황에서
세입자가 실제로 문제를 풀 수 있게 해주는 제도가
바로 상속재산관리인 선임입니다.

상속재산관리인이란?

• 상속인이 없거나
• 상속을 모두 포기한 경우
• 법원이 선임하는 상속재산의 관리자

📌 핵심은 이거예요.

상속재산관리인은
‘사라진 임대인’을 대신해 법적으로 상대할 수 있는 유일한 창구입니다.

---

 

4️⃣ 상속재산관리인이 왜 그렇게 중요할까?

상속재산관리인이 선임되면
비로소 세입자는 다음을 할 수 있게 됩니다.

• 보증금 반환을 공식적으로 요구
• 상속재산에 대한 채권 신고
• 필요 시 소송의 상대방 특정

👉 이 절차 없이는
아무에게도 요구할 수 없고, 아무것도 진행되지 않습니다.

그래서 이 단계는 선택이 아니라 ‘출발선’에 가깝습니다.

---

5️⃣ 상속재산관리인 선임, 누가 신청할 수 있을까?

의외로 많은 분들이 모르는 사실인데,
전세 세입자도 신청할 수 있습니다.

• 이해관계인(채권자) 자격
• 관할 법원에 신청
• 상속포기 사실 확인 후 진행

📌 여기서 중요한 점
→ “누군가 해주겠지” 하고 기다리면 아무도 해주지 않습니다.

실제로 이 단계에서 세입자가 직접 움직이지 않으면 시간만 계속 흘러가게 됩니다.

---

6️⃣ 이 과정에서 가장 힘들었던 현실적인 부분

제가 겪으며 가장 크게 느낀 건 이거였습니다.

• 모든 절차가 느리다
• 설명해주는 곳이 거의 없다
• 계속해서 “기다리세요”라는 말만 듣는다

하지만
이 상황에서는 기다림이 가장 불리한 선택이었습니다.

상속포기 이후의 전세 문제는 
‘착한 세입자’일수록 가장 늦게 해결됩니다.

---

7️⃣ 지금 돌아보면, 가장 중요한 기준

이 경험을 겪고 나서
분명하게 남은 기준은 이거였습니다.

1. 상속포기 여부를 명확히 확인할 것
2. 상속재산관리인 선임을 빠르게 검토할 것
3. 모든 과정은 기록으로 남길 것

이 세 가지를 놓치지 않았다면
불안의 크기는 훨씬 줄어들었을 거라고 생각합니다.

---

 

마무리하며

집주인 사망,
그리고 상속포기까지 이어지는 상황은
전세 세입자에게 정말 가혹한 변수입니다.

하지만
이 상황에서도 제도는 존재하고,
그 제도를 제대로 이해하면
완전히 손 놓고 당할 필요는 없습니다.

이 글이
같은 상황을 겪고 있는 누군가에게
‘상속재산관리인’이라는 선택지를
조금 더 빨리 떠올릴 수 있는 계기가 되었으면 합니다.