확정일자만 있으면 보증금은 안전할까요?_임차인이 가장 많이 오해하는 3가지

 

전세 계약을 앞두거나 이미 계약을 마친 분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다.

“확정일자는 이미 받아놨는데요?”

 

마치 이 한마디면 보증금에 대한 모든 걱정이 끝난 것처럼 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 실제 상담 사례를 보면,
확정일자를 받아두고도 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 생각보다 흔합니다.

확정일자는 분명 중요한 장치이지만,
그 역할과 한계를 정확히 이해하지 못하면
오히려 안심한 사이에 위험한 선택을 하게 되기도 합니다.

오늘은
✔ 법률 용어 설명보다는
✔ 임차인이 실제로 많이 착각하는 포인트 중심으로
확정일자에 대한 오해 3가지를 정리해보겠습니다.

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🧠 오해 ① 확정일자만 받으면 집이 경매로 넘어가도 괜찮다?

많은 분들이

“경매로 넘어가도 확정일자 있으면 보증금은 먼저 받는다”
라고 생각합니다.

반은 맞고, 반은 틀린 말입니다.

확정일자는
👉 우선변제권을 갖기 위한 요건 중 하나일 뿐입니다.

반드시 함께 갖춰야 할 조건이 있습니다.

• ✔ 전입신고가 되어 있을 것
• ✔ 실제로 해당 주택에 거주하고 있을 것

이 조건이 유지되고 있을 때에만 확정일자의 효력이 살아 있습니다.

즉,
확정일자만 있고 전입·점유 요건이 깨지면 우선변제권은 사라집니다.

확정일자는 ‘보증금 보호 버튼’이 아니라
조건이 맞아야 작동하는 장치입니다.

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🧠오해 ② 확정일자 받았으니, 보증금 못 받아도 이사부터 나가도 된다?

 

이 부분이 가장 위험하고, 실제 피해가 많은 착각입니다.

보증금을 받지 못한 상태에서
“어차피 확정일자 있으니까” 하고 이사부터 나가는 경우가 있습니다.

하지만 이사를 나가는 순간

• 전입신고 유지 ❌
• 점유 유지 ❌

👉 우선변제권 요건이 깨집니다.

그래서 보증금을 못 받은 상태에서 임차권등기명령 없이 이사부터 나가는 건
권리를 스스로 내려놓는 선택이 될 수 있습니다.

 

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🧠 오해 ③ 확정일자는 빨리 받을수록 무조건 좋다?

확정일자를 “최대한 빨리 받는 게 최고”라고 생각하는 분들도 많습니다.

하지만 실제로 중요한 건
‘언제 받았느냐’보다
‘다른 권리보다 앞서 있느냐’ 입니다.

예를 들어,

• 이미 근저당이 많이 설정된 집이라면
• 확정일자를 받아도
  그 근저당보다 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

이 경우
경매가 진행되면 보증금 전액을 보호받지 못할 가능성도 있습니다.

그래서 항상 나오는 말이 있습니다.

확정일자보다 먼저 확인해야 할 건
등기부등본입니다.

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🧩 정리 

✔ 확정일자, 이것만은 꼭 기억하세요

• 확정일자는 만능 보호 수단이 아닙니다
• 전입신고 + 실제 거주가 함께 유지돼야 합니다
• 보증금 못 받은 상태에서 이사 전에는 반드시 임차권등기 여부부터 확인해야 합니다
• 확정일자보다 먼저 할 일은 계약 전 등기부등본 확인입니다

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확정일자는 분명
임차인을 보호하기 위한 중요한 제도입니다.
하지만 그 역할을 정확히 알지 못하면
오히려 잘못된 판단의 근거가 되기도 합니다.

보증금은 대부분의 가정에서 가장 큰 자산 중 하나입니다.

한 가지만 기억하셔도 좋겠습니다.

확정일자는 ‘끝’이 아니라 ‘시작’입니다.
그 이후의 선택이 보증금을 지킵니다.