전세 보증금 못 받을 때 단계별 대처 방법

 

집주인이 보증금 안 주면 어떻게 해야 할까요?

이사 날짜는 다가오는데 집주인이 보증금을 바로 돌려주지 않겠다고 하거나,
연락을 미루는 상황을 겪으면 정말 불안해집니다.

• 지금 당장 나가도 되는 건지
• 이사 가면 보증금은 어떻게 되는 건지
• 괜히 가만히 있다가 손해 보는 건 아닐지

이럴 때 가장 중요한 건
감정적으로 대응하는 게 아니라, 순서를 아는 것입니다.
집주인이 보증금을 주지 않을 때 아래 단계대로 차분히 확인해보세요.

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1️⃣ 가장 먼저 확인해야 할 3가지

 

본격적인 대응 전에 현재 상황부터 정확히 정리해야 합니다.

• 🔲 계약이 이미 종료된 상태인지
• 🔲 묵시적 갱신 상태는 아닌지
• 🔲 이사 날짜와 계약 만료일이 어떻게 연결되는지

📌 중요
보증금 반환 의무는 계약이 종료되고, 집을 비워줄 때 발생합니다.
아직 계약이 유효하다면 보증금 반환을 요구하기 어려울 수 있습니다.

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2️⃣ 1단계: 말로만 기다리지 말고 ‘기록’부터 남기기

집주인이
“곧 준다”, “조금만 기다려달라”는 말을 반복한다면
반드시 기록을 남겨야 합니다.

• 🔲 언제까지 반환 가능한지 날짜 요청
• 🔲 문자·카톡 등 글로 남기기
• 🔲 애매한 답변은 다시 정리 요청

예시 문장:

“계약 만료일은 ○월 ○일이므로
보증금 ○원은 언제까지 반환 가능한지
문자로 남겨주시면 감사하겠습니다.”

📌 이 단계에서 해결되는 경우도 꽤 많습니다.

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3️⃣ 2단계: 내용증명 보내기 (겁주기 아님)

그래도 상황이 나아지지 않는다면 내용증명을 고려할 수 있습니다.

많이 오해하는데, 내용증명은 소송이 아닙니다.

• ✔️ 보증금 반환 의사를 공식적으로 알리는 수단
• ✔️ “언제, 어떤 요구를 했는지” 남기는 기록
• ✔️ 집주인에게 상황의 seriousness를 전달하는 역할

📌 실제로 내용증명 발송 후 보증금을 돌려주는 사례도 많습니다.

온라인으로 보내는 방법도 같이 링크 올려둘게요.  

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2025.12.20 - [집과 돈 이야기] - 내용증명, 우체국 온라인으로 보내는 방법 (전세 보증금 셀프 해결)

내용증명, 우체국 온라인으로 보내는 방법 (전세 보증금 셀프 해결)

 

 

 

4️⃣ 3단계: 임차권등기명령 (핵심 단계)

보증금을 받지 못한 상태에서
이사를 해야 한다면 임차권등기명령은 꼭 알아야 합니다.

임차권등기명령이란?

• 보증금을 받지 못했음을 등기에 남기는 절차
• 이사 후에도 임차인의 권리를 보호해줌

👉 이걸 하지 않고 이사하면 보증금 회수가 훨씬 어려워질 수 있습니다.

📌 이런 경우라면 꼭 고려하세요:

• 보증금 미반환 상태에서 이사해야 할 때
• 집주인이 계속 시간을 끌 때

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5️⃣ 4단계: 소송은 ‘마지막 선택지’

많이들 바로 소송을 떠올리지만,
소송은 시간·비용·에너지가 모두 필요합니다.

• 🔲 보증금 액수가 큰 경우
• 🔲 임차권등기 후에도 해결이 안 되는 경우
• 🔲 집주인의 자금 사정이 명확한 경우

👉 이런 상황에서 전문 상담과 함께 신중하게 결정하는 게 좋습니다.

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6️⃣ 보증금 문제에서 가장 중요한 기준

보증금 문제는
싸움의 문제가 아니라 정리의 문제입니다.

• ✔️ 계약 상태 정리
• ✔️ 의사표시 기록 남기기
• ✔️ 단계별 대응
• ✔️ 필요할 때 제도 활용

이 순서만 지켜도 불필요한 손해를 크게 줄일 수 있습니다.

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마무리하며

집주인이 보증금을 주지 않는 상황은
누구에게나 큰 스트레스가 됩니다.

하지만
“지금 이 단계에서는 뭘 해야 하는지”를 알고 있으면
불안은 훨씬 줄어듭니다.

이 글이 같은 상황에 놓인 분들께
차분하게 판단할 수 있는 기준이 되었으면 합니다.