집주인이 보증금 안 주면 어떻게 해야 하나요?

전세 계약 끝났는데 보증금 못 받았을 때 단계별 대응법

 

 

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 바로 돌려주지 않는 경우가 생각보다 많습니다.

“새 세입자가 아직 안 구해져서요.”
“조금만 더 기다려 주세요.”

처음엔 믿고 기다리지만,
시간이 지나도 상황이 달라지지 않아 불안해지는 분들이 많습니다.

이 글에서는
👉 전세 계약 종료 후 보증금을 못 받았을 때 세입자가 실제로 어떻게 대응해야 하는지를
순서대로 정리해드립니다.

---

 

1️⃣ 먼저 확인해야 할 것: 계약이 정말 끝났나요?

 

보증금 반환을 요구하려면 전세 계약이 종료되었는지가 가장 중요합니다.

다음 중 하나에 해당하면 계약은 끝난 상태입니다.

• 계약 기간이 만료된 경우
• 계약 해지 의사를 기간 내에 통보한 경우
• 묵시적 갱신이 되지 않은 경우

❗ 아직 묵시적 갱신 상태라면 보증금 반환을 바로 요구하기는 어렵습니다.

---

2️⃣ 집주인에게 보증금 반환 요청은 ‘기록’으로 남기세요

전화 통화만으로 요청하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 남기기 어렵습니다.

가능하면 다음과 같은 방법으로 반환 요청을 남겨두는 것이 좋습니다.

• 문자 메시지
• 카카오톡
• 내용증명

이때 중요한 포인트는
👉 “언제까지 보증금을 반환해 달라”는 기한을 명확히 적는 것입니다.

이 기록은 이후 조정이나 소송 단계에서 세입자에게 매우 중요한 자료가 됩니다.

---

 

3️⃣ “새 세입자 들어오면 줄게요”라는 말, 믿어도 될까요?

많이들 헷갈려하는 부분입니다.

결론부터 말하면,
❌ 새 세입자가 들어와야만 보증금을 주는 것은 법적 의무가 아닙니다.

전세 계약이 종료되었다면 집주인은 사정과 관계없이 보증금을 반환할 의무가 있습니다.

물론 원만한 해결을 위해 짧은 기간 정도 기다려볼 수는 있지만,
기한 없는 기다림은 세입자에게 불리해질 수 있습니다.

---

4️⃣ 이사 날짜가 다가오는데 보증금을 못 받았다면?

이 경우 가장 많이 활용되는 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령이란,

• 집을 비워도
• 보증금 반환을 받을 권리를 등기부에 남길 수 있는 제도입니다.

👉 임차권등기명령을 해두면
이사를 가더라도 보증금에 대한 권리는 유지됩니다.

전입신고를 옮겨야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 안전합니다.

---

5️⃣ 그래도 보증금을 안 주면, 다음 단계는?

✔ ① 임대차분쟁조정위원회

• 비용 부담이 거의 없음
• 비교적 빠르게 진행 가능
• 집주인이 응하지 않으면 한계가 있음

✔ ② 보증금 반환 소송

• 시간이 걸릴 수 있음
• 판결 후 강제집행 가능
• 가장 확실한 해결 방법

상황에 따라 조정을 먼저 거친 뒤 소송으로 넘어가는 경우가 많습니다.

---

6️⃣ 세입자가 가장 많이 하는 실수

보증금 반환 문제에서 세입자들이 자주 하는 실수는 다음과 같습니다.

• 말로만 요청하고 기록을 남기지 않는 경우
• “곧 준다”는 말만 믿고 계속 기다리는 경우
• 보증금을 받기 전에 전입신고를 옮겨버리는 경우

👉 이 세 가지만 피하셔도 상황은 훨씬 유리해질 수 있습니다.

---

✔ 지금 상황별 간단 정리

• 계약 종료됨 → 보증금 반환 요구 가능
• 이사 예정 → 임차권등기명령 검토
• 집주인 회피 → 내용증명 + 조정 또는 소송

가장 중요한 건 가만히 기다리지 않는 것입니다.

---

✍️ 마무리하며

보증금 문제는 금액도 크고, 마음도 많이 지치게 합니다.

하지만 절차를 알고 차분히 한 단계씩 대응하면
세입자가 불리한 상황만은 아닙니다.

이 글이 지금 막막한 상황에 있는 분들에게 작은 기준이 되었으면 합니다.