남양주·구리 조정대상지역일까? 2026년 양도세 중과 기준, 헷갈리는 지역 정리

 

 

양도세 중과 상담을 하다 보면 의외로 가장 많이 나오는 질문이 있습니다.

“남양주도 조정대상지역 아니에요?”
“구리면 중과되는 거죠?”

 

서울과 가까운 지역이다 보니
막연하게 ‘경기도 = 조정대상지역’으로 생각하시는 경우가 많습니다.
하지만 2026년 기준, 이 판단은 정확하지 않습니다.

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2026년 기준, 남양주시·구리시는 조정대상지역이 아닙니다

먼저 핵심부터 정리하겠습니다.

2026년 기준 양도세 중과 판단에서
남양주시와 구리시는 조정대상지역에 해당하지 않습니다.

이 말은 곧,
👉 조정대상지역을 전제로 한 양도세 중과 규정은 적용되지 않는다는 의미입니다.

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조정대상지역과 양도세 중과의 관계

많이들 오해하는 부분이 여기입니다.

• ❌ 조정대상지역 = 무조건 중과
• ❌ 규제지역 = 세금 폭탄

실제로는 그렇지 않습니다.

조정대상지역은 ‘중과세가 적용될 수 있는 전제조건’일 뿐,
중과세가 되기 위해서는 다음 요건이 함께 충족되어야 합니다.

1. 조정대상지역에 해당하는 주택일 것
2. 다주택자일 것
3. 중과 규정이 적용되던 시점에 양도할 것

👉 이 중 하나라도 빠지면 중과는 적용되지 않습니다.

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2026년 기준 조정대상지역 적용 범위 정리

(양도세 중과 판단 기준)

지역조정대상지역 적용 범위

서울	전 지역
성남시	분당구 · 수정구 · 중원구
수원시	영통구 · 장안구 · 팔달구
안양시	동안구
용인시	수지구
과천시	시 전체
광명시	시 전체
하남시	시 전체
의왕시	시 전체
남양주시	❌ 해당 없음
구리시	❌ 해당 없음

📌 특히 성남시·수원시처럼
같은 시 안에서도 ‘구 단위’로 적용 여부가 나뉘는 지역이 있다는 점이
조정대상지역 판단을 더 어렵게 만듭니다.

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남양주·구리가 자주 헷갈리는 이유

현장에서 보면 이유는 꽤 명확합니다.

• 서울 인접 지역이라는 점
• 과거 규제지역이었던 기억
• 뉴스·유튜브에서 ‘수도권 규제’로 묶어 설명되는 경우

이런 이유로 “남양주도 조정대상지역일 것”이라는 인식이 굳어져 있는 경우가 많습니다.

하지만 세금은 분위기나 체감이 아니라 법과 고시 기준으로 판단해야 합니다.

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꼭 기억해야 할 중과 판단 기준

양도세 중과 여부는 반드시 다음 기준으로 확인해야 합니다.

 

✔ 양도일 기준
✔ 조정대상지역 고시 여부
✔ 행정구역(시가 아니라 구 단위)

 

지도 이미지나 과거 기사만 보고 판단하면
불필요한 중과 걱정을 하거나,
반대로 중요한 세금 이슈를 놓칠 수 있습니다.

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정리하며

남양주시와 구리시는 2026년 기준 조정대상지역에 해당하지 않습니다.

따라서 조정대상지역을 전제로 한 양도세 중과 규정은 적용되지 않으며,
실제 양도 전에는 반드시 개별 조건과 시점을 함께 확인해야 합니다.

세금은 “그럴 것 같다”가 아니라
“기준에 맞는지”로 판단해야 합니다.