등기부등본 보는 법 총정리 | 전세계약 전 반드시 확인해야 할 7가지

 

 

전세계약을 앞두고 있다면 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수입니다.

전입신고와 확정일자를 받았는데도 보증금을 돌려받지 못하는 사례는 계속 발생합니다.

그 이유는 대부분 계약 전에
등기부등본을 제대로 확인하지 않았기 때문입니다.

이 글에서는

• 등기부등본 기본 구조
• 갑구·을구 차이
• 근저당 채권최고액 보는 법
• 전세금 안전 여부 판단 기준
• 계약 전 체크해야 할 핵심 포인트

를 순서대로 정리합니다.

 

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1️⃣ 등기부등본이 왜 중요한가?

등기부등본은 해당 부동산의 “주민등록증” 같은 문서입니다.

여기에는

• 현재 소유자가 누구인지
• 은행 대출이 얼마나 있는지
• 압류나 가압류가 있는지
• 신탁이나 법적 분쟁이 있는지

가 모두 기록되어 있습니다.

계약 전에 이것을 확인하지 않는 것은 차량을 사면서 사고 이력을 보지 않는 것과 같습니다.

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2️⃣ 등기부등본 구조 한 번에 이해하기

등기부는 크게 세 부분으로 구성됩니다.

1. 표제부 – 건물의 기본 정보
2. 갑구 – 소유권 관련 사항
3. 을구 – 근저당 등 채권 관계

전세계약에서 가장 중요한 부분은
👉 갑구와 을구입니다.

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3️⃣ 갑구 보는 법 (소유권 확인)

갑구에서는 다음을 확인합니다.

✔ 현재 소유자 이름

계약서의 임대인과 동일한지 확인합니다.
이름이 다르면 반드시 관계를 확인해야 합니다.

✔ 공동명의 여부

공동명의인 경우 한 명만 계약하면 문제가 될 수 있습니다.

✔ 가압류·압류 여부

갑구에 가압류가 있다면 집주인이 채무 문제를 겪고 있을 가능성이 있습니다.

이는 향후 경매로 이어질 위험 신호입니다.

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4️⃣ 을구 보는 법 (근저당 확인이 핵심)

을구에서 가장 많이 등장하는 것이 근저당권입니다.

근저당은 보통 은행 대출을 의미합니다.

여기서 반드시 확인해야 할 것은
👉 채권최고액입니다.

예를 들어

• 채권최고액 1억 2천만원

이라고 되어 있다면
실제 대출금은 그보다 적은 경우가 많지만,

안전성 판단은 최고액 기준으로 해야 합니다.

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5️⃣ 전세금이 안전한지 판단하는 방법

가장 기본적인 판단 공식은 다음과 같습니다.

채권최고액 + 전세보증금
⬅ 집 시세보다 충분히 낮아야 비교적 안전

 

예시:

• 집 시세 4억
• 채권최고액 2억
• 전세보증금 1억 5천

→ 합계 3억 5천

이 경우 이론상 여유가 있지만, 시세가 하락하면 위험 구간이 됩니다.

따라서 시세 대비 70% 이하인지 보는 것이 보수적 판단입니다.

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6️⃣ 말소기준권리도 함께 확인

등기부에는 여러 권리가 기록됩니다.

경매가 진행될 경우 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다.

이 권리보다 뒤에 설정된 전세권이나 임차권은 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

말소기준권리는 보통 가장 먼저 설정된 근저당권인 경우가 많습니다.

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7️⃣ 신탁등기 여부 반드시 체크

등기부에 “신탁”이라는 단어가 있다면 일반적인 임대차와 다를 수 있습니다.

이 경우 실제 소유권이 신탁회사에 있는 구조일 수 있어
계약 전에 반드시 구조를 이해해야 합니다.

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8️⃣ 전세계약 전 최종 체크리스트

계약금 입금 전, 다음을 확인하세요.

 

✔ 계약서 임대인 = 등기부 소유자 일치
✔ 근저당 채권최고액 확인
✔ 가압류·압류 여부
✔ 신탁등기 여부
✔ 공동명의 여부
✔ 말소기준권리 확인

 

이 6가지만 체크해도 위험의 상당 부분을 걸러낼 수 있습니다.

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마무리

등기부등본은 어렵지 않습니다.
순서만 알면 충분히 스스로 위험을 판단할 수 있습니다.

전세계약은 큰 금액이 오가는 계약입니다.
계약금 입금 전에 반드시 등기부를 확인하시기 바랍니다.

 

※ 본 글은 일반적인 등기부 확인 방법을 설명한 것으로, 개별 사례에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.